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  • 부동산개발, 부동산개발업자의 법상 정의
    부동산 관련 지식들 2020. 4. 7. 16:51

    부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(2007.5.17. 공포) - 2007.11.18. 시행

    부동산개발의 정의 (법 제21. 2, 3, 5)

    1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제외한다.

    . 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위

    . 건축물을 건축. 대수선, 리모델링 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하는 행위

    2. “부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.

    3. “부동산개발업자란 부동산개발을 수행하는 자를 말한다.

    5. “공급이란 부동산개발을 수행하여 그 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변 경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 권리의 전부 또 는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말한다.

     

    이용권 (시행령 제2) : 부동산개발업자와의 약정에 의하여 부동산을 일반이용자보다 우선적으로 이용하거나 우리한 조건으로 이용할 수 있는 권리

     

    왜 부동산개발이 일어나는가?

    부동산개발은 단순히 토지하나 사고파는 것과는 다른 차원의 부동산투자 이다. 부동산개발은 '부동산의 매매' 외에 '현재의 부동산의 가치를 보다 더 높이는 것', '새로운 가치 창출'까지가 포함되어야 하는 작업이다. 그래서 부동산개발 요인을 아래와 같이 열거한다.

     

    수요. 공급론

    * 수요가 있으므로 부동산개발을 통한 공급이 발생한다.

    (ex) 서울. 수도권 아파트

    * 수요의 변화(증가. 감소)

    (ex) 중대형 아파트 소형평형아파트, 도시형 생활주택 등

    분양형 상품 임대 또는 운영관리형 상품

    * 수요창출

    (ex) 대형 복합개발사업, 신도시 개발. 틈새시장 개척, 신상품 개발 등

     

    최유효이용론(지고지선의 토지이용)

    * 토지소유자(개인, 기업)의 주된 요구사항으로 보유 부동산의 최유효이용(highest and best use)을 도모하여 현상태 유지 또는 리모델링, 개발을 통하여 이용을 극대화 한다, 이는 부동산컨설팅의 분야의 주요업무 이다.

     

    아이디어 실현론

    * 서구식 개발 방식으로 주요 접근

    - 토지조방적 개발(Land Extensive Development) - 창의적인 개발 아이디어의 실현으로 디자인, 용도, 규모, 매각, 자금조달 등 아이디어를 실현시켜줄 적정한 입지와 토지를 찾아서 사업 기획, 개발 한다.

    - 사업제안형 PF 복합개발 사업

     

    자본의 수익률 추구론

    * 높은 또는 적정한 투자수익율을 얻고자 하는 자본의 노력으로 투자자(금융기관, 개인, 기업, 펀드, 연금) 중심으로 개발하며 투자기관(은행 포함)의 포트폴리오를 구성 한다. 국내은행의 투자은행(IB. Investment Bank)으로 변화로 REITS 투자(소액, 개인, 사모, 공모), 고위험, 고수익의 수익률 게임이다.

     

    이윤추구론

    * 부동산개발업의 주요 목적은 개발이익 추구이다. 부동산 디벨로퍼들은 새로운 주거문화 창조 또는 부동산개발의 새로운 가치 창조라고 주장하지만 궁극적으로는 이익추구을 위해서이다.

     

    부동산개발의 3주체

     

    3주체

    개발사업자 (시행사) : 토지 확보, 인허가, 사업이익 향유

    금융기관 : 토지자금지원, 시공비 지원, 자금관리

    건설회사 (시공자) : 시공, 토지자금지원, 분양업무 지원, 자금관리, 사업관리

     

    3주체라고 하는가?

    사업의 주도권 행사

    사업의 주요 의사결정 및 행위 주체

    사업에 따른 이익의 주요 배분 주체

    사업에 따른 위험의 부담 주체

     

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