ABOUT ME

-

Today
-
Yesterday
-
Total
-
  • 부동산 임대 마케팅 프로세스 정리
    부동산 관련 지식들 2020. 4. 7. 16:35

    1) 제1단계 : 시장 분석 - 경제 환경 분석을 통해 글로벌 경기와 국내 경기 흐름을 파악하고 국내외 기업들의 확장, 축소 의지 등을 사전에 파악 + 해당 오피스 빌딩의 특성 분석 - 입지 환경 분석으로는 지리적 상권 분석 등을 통해 임차인의 동선과 상업시설 이용자에 대한 동선과 주변 시설과의 연계성 등을 따져 보아야 함 (저층부 상업시설의 계획을 위해) - 임대 시장 조사를 통해 해당 빌딩의 임대 가능성과 임대차 계약 가능 시점을 유추 예정임차인과 가망임차인 등을 구분하여 마케팅하고 가능성이 높은 경우 임차인에게 제공될 서비스와 편리성 등을 설명함 - 주변 경쟁 빌딩 임대료와 임대조건, rent-free 조건과 기타 incentive 등을 조사하고, 공실률과 신축 공급 빌딩의 공급량과 공급시기, 임대가 등도 면밀히 조사 해당 빌딩 등급을 설정하고, 인근 경쟁 빌딩 중 타켓 빌딩을 결정하여야 함. 잠재 고객의 DB 활용 으로는 경쟁 빌딩 입주사, 해당 마켓의 주요 임차인 구성 - 위 과정을 통해 1차 SWOT 분석을 실시  전문가를 통한 현장 실사를 통해 한 번 더 진행해야 명확한 건물의 장단점을 찾을 수 있음. 장점은 마케팅에 활용, 단점은 비용이 들더라도 변경해야 함 

     

    2) 제2단계 : 목표 설정 및 임대 전략 수립 - 마케팅 전략을 수립함. 타임스케줄을 작성하여 목표 임대율을 결정하도록 함 금융위기 후 오피스 공급이 많고 공실률이 높아지면서 준공 전 입주율 60~70%를 목표로 삼게 됨. 도심 신축 빌딩 대부분은 준공 이후 90% 입주율을 넘기는 데 평균 1.5년이 소요된 것으로 조사됨 - 임대 순위 Anchor Tenant , Key Tenant - Multinational Company > Big Size Tenants, Mid Tenants – Top Brand Company > Mid, Small Tenants 순서로 마케팅 - Anchor Tenants 유치를 위해서는 대형 면적을 사용하는 임차인 List를 정리한 후 해당 임차인이 기존 빌딩에 어떤 불편 요소를 가지고 있는지 찾아내야 함. 대로변으로 나오고 싶어 하는 기업, 기업의 홍보를 하고 싶어하는 기업 등 다양한 needs를 파악 하여야 함. Anchor Tenant의 유치가 성사되면, 건물의 상당 면적이 할애되므로 나머지 임차인은 1,2층 단위로 쪼개어 임차를 진행하면 됨. 

     

    2) 제2단계 : 목표 설정 및 임대 전략 수립 - Target Tenant : 적정 타깃은 빌딩의 위치와 규모, 빌딩 이미지가 중요함. CBD 세종문화회관 인근 신축 빌딩이라고 하면 로펌, 공기업을 대상으로 마케팅 진행. GBD 강남 테헤란로의 경우 국내 대기업, 외국계, IT 기업, 패션 및 유통 관련업, 금융업 등이 대상. YBD의 경우 금융 및 보험 업 등 - 타겟 1차 대상은 인근 지역과 비슷한 등급의 빌딩 입주사를 대상으로 하며, 2차 대상은 인근 지역보다 상위 및 하위 등급 빌딩 입주사를 대상으로 마케팅 실시. 3차 대상으로는 타 지역 입주사를 대상으로 마케팅을 진행 (가능성이 떨어짐) - Network를 활용한 마케팅 방법 : 해당 빌딩의 LM 담당자들과 건물주의 네트워크를 통한 임대차 마케팅으로 관련 업무를 진행하는 회사들로부터 얻는 정보가 가장 정확하고 가장 많음 그 외 광고, 홍보 단계는 광고물 제작, 광고 효과 분석, 홍보 비용 분석, 브로슈어, 현수막 작성, 임차인 특성 조사를 통해 DM, TM과 E-Mail 안내문 발송을 진행 

     

    3) 제3단계 : 계약 성사 및 임차인 관리 - 현장 마케팅 : 해당 빌딩 일부 공간을 지정하고 그곳에서 직접 임대마케팅을 진행하는 것. - 과거 GFC와 교보강남타워가 서울에서는 가장 먼저 임대 안내 쇼룸을 만들어 사무 공간 활용과 임대 마케팅에 사용됨. 최근 준공된 Center1, 여의도 IFC 빌딩, 서울스퀘어타워의 경우도 준공 이전에 해당 건물 또는 인근 Grade A급 빌딩의 기준층 일부 공간에 인테리어 마감을 실시한 후 임대 오피스를 활용하여 예정 임차인의 이해를 돕고 시설물에 대한 경험을 미리 할 수 있도록 함
    - 현장 사무실의 개설과 조직 운영 > 현장 사무실 운영에 따른 방문객 임대 접수 > 임차인에게 체크리스트 제공 > 임대 설명회 및 준공 기념행사 > 입주 심의 및 사후 관리

     

    3) 제3단계 : 계약 성사 및 임차인 관리 - 계약서 협상 단계 : 이 단계는 조심해야 할 경우의 수가 많으므로 반드시 차, 부장급 이상의 경험자가 협상을 진행하여야 함. 계약서 협상 단계에서 지금까지 진행해 온 조건에서 변경이 발생할 수 있으며, 인상률과 같은 금전적으로 민감한 사항이 논의됨 - 계약 협상 기간 : 국내 기업의 경우 계약서 협의는 1~2개월 이내에 결론 (길게는 6개월까지 소요), 외국계 회사는 통상적으로 5~6개월이 일반적 (길게는 1년까지 소요) - 계약 체결 단계 : 입주 일정, 인테리어 layout, 간판 및 외부 환경 요인, 지하 공용 시설물 이용 등에 대한 협의. 임대차 계약서의 필수 조항 검토 및 협의 * 보증금 및 선납 임대료 등 입금 확인한 이후 입주를 허가하도록 하며, 임대 보증금이 100% 납입 되지 않은 상황에서 인테리어 공사를 진행할 수 없도록 해야 함. 인테리어 공사 계획서를 작성 하여 접수하여야 하며, 입주시 사전 물품 반입 신청서와 승강기 사용 신청서 접수가 필요하며 보증금 담보를 제공하여야 함 - 후속 조치 : 임차인의 본격적인 이전 준비에 최대한 협조해 주어야 하며, 보안, 이사, 추가 전력, 냉난방 추가 설치, 주차장 이용, 각종 시설물 이용에 대한 불편 요소를 제거해 주어야 함 

    댓글 0

Designed by Tistory.