ABOUT ME

-

Today
-
Yesterday
-
Total
-
  • 대상 부동산의 파악 요소들과 빌딩 이용 계획 수립
    부동산 관련 지식들 2020. 4. 7. 16:34

    1) 대상 부동산의 positioning - 대상 부동산의 성격, 유형(사옥, 사옥+임대, 임대), 등급(전문 기관의 발표 자료에 의거) 등을 파악하여 관리 대상 건물의 positioning을 실시함 - 사옥+임대의 경우, 사옥 면적과 사용 예정 층을 미리 계획하여야 함 - 임대가 주 목적이라면, 임대차 진행에 있어 고층부와 저층부의 임대료를 차등 적용할 것인지 결정 - 경쟁 빌딩의 현황과 시장 조사를 실시하여 현재 해당 빌딩의 경쟁력 파악
    2) 대상 부동산의 시설 파악 - 임대마케팅 시 빌딩 안내에 필요한 세부적인 사항을 이해하고 숙지하고 있어야 함 - 임대마케팅을 담당하는 부서에서는 엔지니어적인 부분을 자세히 알지 못하는 경우가 있으나, 현장 PM, FM 직원과 건축 및 CM 담당자들을 통해 빌딩의 세부사항을 파악하고 있어야 함 건물에서 서비스되는 전기, 통신, 엘리베이터, 설비 등의 시설에 대한 설명이 가능해야 함 - 사전 프리마케팅을 통해 건물의 방문이 진행될 예비 임차인의 예상 질문 및 동선, 주요 체크 리스트를 사전에 파악하여 숙지하고, 고객이 묻기 전에 미리 안내하고 설명할 수 있어야 함
    02

     

    3) 대상 부동산의 세부 파악 - 미시적인 입지분석 및 입지의 장단점 분석, 빌딩 규모에 대한 이해, 빌딩 경과연수 대상 부동산의 성격, 유형(사옥, 사옥+임대, 임대), 저층부 상업시설 가시성, 접근성, 인지도와 도로, 교통, 주차, 공용시설 등의 편의성, 지원 시설(주변 인프라)과의 접근성, 소음, 유해시설, 유흥시설의 분포 등 긍정은 물론 부정적인 요소까지 파악하도록 함  오피스 등급 Prime, A, B, C급 이 결정됨 

     

    빌딩 이용 계획 수립

    1) 빌딩 이용 계획 수립 목표 - 해당 부동산의 최대 가치 증진을 위한 ‘업무 효율 제고와 자가 사용분의 최적화’ 유도 - 외부 임대 공간에 대한 사전 물량 파악과 임대 전략 수립으로 조기 공실 해소와 임대 수입 극대화를 실현할 수 있도록 하기 위해 ‘사전 이용 계획을 수립’ 하여야 하며, 계획 수립은 ‘준공 1년 전’에는 반드시 실시할 수 있어야 함
    ※ 오피스 1인당 사용 면적 - 오피스 사용에서 중요한 기준으로 사용되는 것이 1인당 사용 면적 (전용 면적 기준)임 - 국내 기업이 가장 많이 사용하는 척도로는 1인당 2평~2.5평이 가장 일반적이며, 증권 및 금융회사는 1인당 4~5평, 소프트웨어, 게임, 포털사이트 등 IT기업은 1인당 5~10평까지도 사용하고 있음. 또한 편의시설 공간 구성을 위해 남녀 구성비도 면밀히 따져 보아야 함.

     

    2) 빌딩 이용 계획 수립 업무 flow - 주요 입주 대상 기업/부서의 요청(공간 배정 및 해당 층 검토)을 통해 사용 예정 면적을 1차적 으로 검토함. 향후 추가될 면적에 대해서도 경영지원팀에서는 미리 예측하고 있어야 함 (부서 인원 충원 계획, 향후 발생될 회의, 편의, 임원 공간 등) 입주 기업/부서별 layout 검토 및 적정 면적 검토로 1차적으로 사용 공간에 대한 계략적인 outline이 잡힐 수 있도록 함 - 입주 기업/부서별 소요 면적 사용분이 확정된 후에는 ‘자가 사용분과 외부 임대존’을 확정. Tenant Mix Plan을 작성하며, 층별 layout을 확정하여 외부 임대마케팅에 필요한 면적 산정 이때 중요한 것은 층별, 기관별 사용 예정 기관에 대한 needs를 파악하여 (장비, 보안, 전기, 하중, 조도, 마감재, 항온항습, 추가 냉난방 시설, 빈번한 이동, 야근 횟수 등) 다양한 요소를 파악하여 이를 해당 층에 적극 반영할 수 있도록 함 - 입주 3개월 ~ 6개월 전 최종 면적이 확정되는 경우 사용 계획 승인 및 부서별 면적을 확정하여 내부 공사를 실시하도록 함 

     

    3) 임대면적 확정을 위한 세부사항 - 입주 1년 이내에 반드시 확장 요인이 발생하므로 이를 염두해 두어야 함 - 승강기는 저층부와 고층부를 탄력적으로 운영하도록 함 - 공용 시설물 이용 시 효율성 검토를 실시. 최근 남녀 구성비가 5:5로 변화하면서 여자 화장실의 개보수 및 추가 증설 필요 여부를 검토하여야 함 또한 승강기, 비상계단, 주차장, 창고, 공용 회의실, 강당, 구내식당 등의 활용을 요구하는 임차인이 늘고 있어 공용 공간에 대한 많은 Idea가 필요함 - 보안 장비, 적정 시스템, 조도, 전력, 통신의 확장성 등도 고려하여야 함. 최근 추세는 ‘전기, 통신’ 이 Prime 급으로 구축되지 않은 오피스 빌딩의 경우는A급 임차인을 유치할 계획을 포기해야 할 정도로 인프라 구축을 중요한 요인으로 이야기하고 있음 - 고객 접견이 많은 부서의 경우 가급적 저층부 사용을 권장하여 승강기 민원이 발생하지 않도록 함 - 임대료의 차등적용을 실시. 외부 임대가 많은 빌딩의 경우 가급적 고층부를 임대존으로 활용하여 빌딩 수익을 극대화하도록 하며, 외부 임대가 적은 경우 저층부로 유도. 통상적으로 고층부 임대료가 기준층에 비해 5% 정도 비쌈 

    댓글 0

Designed by Tistory.