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  • 부동산 자산관리자의 선정과 위탁관리계약서
    부동산 관련 지식들 2020. 4. 7. 16:26

    제안요청서(RFP)
    • 자산관리자를 선발할 시 투자자는 제안 요청서(Request for Proposal: RFP)를 만들어 자산관리업체들에 배포함 - 용역대상 중 건물 규모는 가장 중요한 정보이므로 반드시 재차 확인하여야 함 - 입찰자격을 두는 것은 사전에 자산관리 능력이 없는 업체는 제안서를 내지 못하 게 하기 위함임 - 동일 조건에서 비교검토하기 쉽도록 통일된 내용과 형식을 규정하기도 함 - 가장 관심이 많은 부분은 자산관리 비용 인건비, 간접비, 수수료를 구분하여 제안  경험이 많은 실력 있는 회사이면서 용역금액이 낮은 회사를 원함

     

    위탁관리제안서(Proposal)

    • 자산관리 업체가 지명 받기 위해서는 제안서를 투자자에게 제출하여야 함
    1) 전체 요약 (executive summary) - 제안서 내용의 핵심만 요약해서 1~4장으로 설명한 부분 - 회사 소개 및 자산관리 이력, 인력구성, 자산관리비용 등 2) 회사 소개 (company overview) - 회사 규모나 전문성, 네트워크를 부각하며 작성함 3) 대상 부동산 소개 (property analysis) - 대상 부동산에 대한 스터디와 주변 시장현황에 대한 분석 내용을 다룸 4) 운영전략 및 업무분장 - 운영을 어떻게 할 것인지에 대한 전략과 조직구조, 인수인계 계획, 업무분장 등을 세밀하게 설명 운영전략(운영방안, 공사, 이차인 관리, 투자계획 등), 운영구조, 인수인계 계획(기존 관리 인력 승계 문제, 기존 임차인 명도), 업무분장(투자자와 자산관리업체 간 업무 범위), 운영조직 등

     

    5) 자산관리비 (fee) - 제안서의 핵심사항. 크게 인건비와 자산관리수수료로 구성됨 - 신규임대차 행위에 대해서는 임대수수료가 따로 발생함. 임대수수료가 자산관리수수료보다 더 큰 수입원이 되기도 함
    6) 자산관리 실적 (track record) - 과거 수행했던 프로젝트를 나열함으로써 부동산자산을 관리하며 발생할 수 있는 문제들을 잘 해결할 수 있을 만큼 경험이 풍부함을 부각함

     

    위탁관리계약서 내용

     

    1) 계약서 서두 - 위탁관리계약 당사자들(갑, 을), 위탁하게 될 부동산 2) 관리업무 범위 및 권한위임 - 자산관리자에게 관리업무를 위임한다는 문구로 표시, 모든 비용은 예산상의 승인을 전제로 자산관리자가 임대차, 용역계약 및 기타 계약을 하는 것을 원칙으로 명시 (임대대행 업무를 위탁할 경우, 수수료 규정과 일정기간 동안 독점기간을 가질 수 있음을 표기) - 매월 1회 회계마감 후 자산관리 전반에 관해 보고하고 사본 제출할 것을 명시 3) 법적 기술자격 선임 : 위탁자로부터 위임을 받아 부동산 관리에 필요한 법적인 기술자격증 선임 - 전기 : 전기안전관리사, 전기안전관리원 - 소방 : 소방기술사, 소방시설관리사, 소방설비기사, 소방설비안전기사 - 냉동기 : 공조냉동기계기능사, 냉동시설 안전관리자 양성 교육 이수자 - 보일러 : 에너지 관리기능장, 에너지관리기사, 에너지 관리산업기사 - 승강기 : 승강기에 관한 교육을 받은 안전관리자 (외부유지보수업체와 계약을 맺는 경우가 대부분) - 도시가스 : 안전관리총괄책임자가 안전관리책임자의 자격을 소지한 경우 겸직 가능

    4) 관리업무의 위탁 - 건물에 관련된 관리업무 중 일부를 자산관리자의 책임으로 제3자에게 위탁할 수 있음 일반적으로 기술적인 업무가 수반되는 업무는 위탁하는 경우가 많음 5) 공사성 업무의 승인 - 모든 공사는 투자자의 승인을 얻은 후 진행하여야 함. 특히 자본적 지출이 큰 대수선 공사는 특히
    6) 비용의 부담 - 자산관리자가 청구하고 위탁자가 일정 지급일을 정해 지급하는 것이 통례임 - 에너지 비용 및 제세공과금, 소모자재 및 수선비, 정기점검 보수비, 공사비 및 자재비용, 수도광열비, 외부 시행한 모든 비용, 기타 비용 등 7) 보험의 가입 - 자산관리자가 자산에 필요한 제반 보험의 가입을 요청하고 위탁자는 가입을 승인 검토하여야 함 8) 기타 사항 계약의 해지, 손해배상, 사고예방 및 통보, 금지사항, 직무교육 및 훈련, 문서의 귀속 등

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