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  • 기대 수익률과 요구 수익률, 부동산 투자과정에 각단계들 설명과 부동산 투자 과정 참여자들의 유형과 그 특징들
    부동산 관련 지식들 2020. 4. 7. 15:42

     

    기대 수익률과 요구수익률 그리고 실현 수익률의 관계 서술

     

    기대수익률은 투자로부터 기대되는 수익률이고

    요구수익률을 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 하는 최소한의 수익률을 말하며

    실현주익률을 투자후 현실적으로 달성한 수익률 사후와 역사적 수익률을 말합니다

    투자적인 관계에서 연결되며 전 수업에 말한 위험(risk)과 관계되며 금전적인 흐름의 정보인 연결로 생각합니다

     

    적정한 요구수익률을 결정하기 위한 고려사항

     

    시장수익률과 무위험수익률을 파악하여 요구수익률을 고려하고 요구수익률 = 시장수익률 + 투자위험할증수익률 = 무위험수익률 + 시장 평균 위험할증 수익률+ 투자위험할증수익률 이기에 고려해야합니다

    또한 재무환경을 분석하여 투자에 소요되는 자본의 사용과 관련된 분석

    자기자본(지분), 타인자본(대출), 자기자본+타인자본 등

    타인자본 비용(이자율)과 자기자본 비용(요구수익률)을 충족하는 수익 필요 이자는 이자율과 상환방식 등에 따라 상이 이자와 이자를 제외한 자기 자본의 수익률에 대한 분석이 필요합니다

     

    부동산 투자과정의 각 단계를 설명

     

    1단계 투자 목적 대상 제약요인 구별하기

    투자가 받아들여지기 위해 충족되어야 하는 투자과정의 다양한 참여자의 목표, 목적 그리고 제한요인등을 구별

     

    2단계 투자환경 및 시장 조건 분석

    전반적인 투자환경을 분석하는 것으로 시장 법률 재정 세금 등을 분석하여 이들 환경에서 투자의사 결정

     

    3단계 재무분석방법 개발(현금흐름 예측)

    투자로 소유하는 부동산에서 발생하는 기대되는 미래의 수익과 비용을 예측 (운영 재무조달 매각 뿐만 아니라 세무계획을 포함)

     

    4단계 - 투자의사 결정기준 적용

    투자의 수익과 비용 비교를 위한 적절한 의사결정기준을 적용 (투자과정 모든 참여자들의 제약요인과 목적을 충족 시킬 수 잇는 상대적으로 확실한 투자성과를 측정할 수 있는 기법 개발)

     

    5단계 투자 결정

    상황에 대한 가정을 근거로 투자 또는 투자 거부 판단

    투자 과정: 특정 투자의 타당성을 검토하는 것, 기대되는 수익과 위험을 분석하는 구조

     

    부동산 투자 과정 참여자들의 유형과 그 특징을 설명하시오

     

    지분참여자 : 자기자본으로 투자하는 투자자이고 직접 투자자등 발생현금의 크기에 관심이 있으며 법률적 소유권에 대한 보장 추구하고 자금모집 세제감면 투자의 대한 규제 소유권 이전 용이성 등을 감안 배당수익을 추구하며 부동산에 대한 책임 및 권리를 가짐

     

    저당 투자자 : 투자에 저당 대출을 해주는 대출자 간접 투자자도 있고 빌려준 자금의 상황 및 이자 수입을 추구 하고 우선적으로 수익을 취할 권리를 보유함

     

    임차인 : 대상 부동산을 직접 점유하여 사용하는 사람 임대료 지급하고 일시적 사용권리를 구매함 부동산의 안정적인 사용 및 사용 목적에 따른 수익 추구

     

    정부 : 투자자 대출자 임자인간의 상호관계에 영향 부동산의 개발 및 사용에 때한 사회 정치 경제적인 측면 강조 부동산에서 발생하는 문제점 최소화 및 세금 발생 규모 추구

     

    기타 참여자 : 부동산 투자에 영향을 주 수 있는 시장 참여자 대상 부동산과 의사결정 주체의 상호간의 부분적이로 일시적인 지원기능 공인중개사, 부동산 관리사, 감정 평가사, 회계사, 변호사 등등이 있음

     

    부동산 투자과정 2단계의 의미를 설명하시오

     

    투자의 영향을 줄 수 있는 모든 환경을 분석하는것이고 특정 부동산 투자의 사업 위험을 분석하는것이며 2가지 잠재적 순 현금 흐름에 초점을 뒀고 운영에 따른 연간 수입과 지분 복귀 현금흐름을 파악함 순수입에 영향을 주는 요인과 그요인의 발생 가능성을 분석함

     

    시장 환경 분석에서 본인이 생각하는 중요한 요인들을 설명하시오

     

    시장환경분석 : 투자 타당성에 영향을 주는 수요와 공급 요인 분석

    수요 : 부동산이 제공하는 서비스와 재화에 대한 수요에서 파생

    부동산 가치 : 부동산이 제공하는 서비스에서 기원

    부동산 시장은 종류 지역 구조 등을 기준으로 하위시장으로 구분

    공급 : 경쟁하거나 경쟁할 부동산에 대한 분석

    투자로 제공되는 부동산의 사용자를 구별하고 그에 따른 충족 요인 분석

     

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