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  • 부동산 대출이란 무엇일까
    부동산 관련 지식들 2020. 5. 30. 20:15



    저당추자자의 금리 결정


    대출의 가격 : 대출금리, 대출 취급수수료 등 여려 조건에 대해 대출자(대주)


    와 차입자(차주)간에 합의가 이루어지는 것


    - 대출재원의 수요와 공급, 인플레이션의 방향이 금리에 미치는 영향 검토


    - 저당대출 상환방식의 변화 => 상환방식별 비용의 차이 분석


    저당대출의 수익률 및 차입자 비용 분석


    - 대출할인, 대출 취급수수료, 조기상환 수수료 등이 대출자수익률


    (차입자 조달금리)에 영향을 주는 과정 파악


     대출관련 기본 개념


    - 이자, 원금, 잔금, 원리금(payment), 부채서비스액(Debt Service : DS)


    - 원리금 : 이자 + 원금


    - 부채 서비스액 : 대출관련 각종 수수료 및 비용


     대출자


    인지세(50%) : 2500만원 미만 (면제), 3500 이하 (4만원), 5000만원 이하 (4만원), 1억 이하 (7만원), 10억 이하(15만원), 10억 초과(35만원)


     저당권 설정비용 : 설정액 0.2% (교육세 : 등록세 20%), 법무사비용 – 은행 


    보증료 : 3년 70~80만원 수준, 전세자금 대출의 경우 보증서 


    감정평가수수료, 담보물건 조사비용 등 


    차입자 


    조기상환 수수료 : 상환금액 대비 일정비율 3년 간 중도상환 수수료(~2%) ▫ 채권 : 설정금액 1% ▫ 말소비용 : 2만원




    저당대출 금리의 결정요소



    담보대출의 시장금리 : 차입자들이 특정 기간 동안 자금을 차입하려고 지불


    하는 비용과 대출자들이 수취하려는 금리가 시장에서 일치하는 수준


    - 주택저당대출수요 = 주택수요


    주택수요에서 파생하는 파생수요(derived demand)


    - 대출공급 : 타 투자대안과의 성과 비교(수익과 위험)


    실질금리 : 저축자들이 예금(투자)할 수 있는 금리 - 최소 실질 금리 : 경제 내에서 가용한 모든 투자를 금액별로 가중평균한 포트폴리오의 수익률 금융기관에 자금 공급 및 대출자금 공급




    인플레이션 수준 : 대출 실질금리에 영향(구매력 감소)


    - 대출자와 차입자간의 대출기간 중 인플레이션에 대한 합의로 결정


    - 명목금리 = 약정금리 : 대주와 차주가 합의 한 금리


    1) 10,000, 10%, 1년 -> 11,000


    2) 인플레이션 6% -> 11,000/1.06 = 10,377


     실질금리 : 3.77%


    iii) 대출자가 4%의 실질수익률을 원할 경우 명목금리는 ?


    (1+0.06)×(1+0.04) -1 = 10.24%




    대출위험요소 : 채무불이행 위험(default risk), 금리위험, 조기상환위험 등

    - 채무불이행 위험 : 차입자의 윈리금 채무상환의무 불이행 위험

     원리금 상환 위험, 담보물건의 가치 하락 위험

     대출프리미엄 징수 : 대출 이자율 인상

    - 금리위험 : 대출금리 설정에서의 불확실성

     현재 시점에서의 미래의 자금공급, 수요, 인플레이션의 예측에 불과

    - 조기상환위험 : 차입자가 대출을 조기에 상환하는 위험

     대출자는 이자수입 상실, 시장금리 하락시 발생

    - 기타위험 : 유동성 위험, 법적 위험(과세취급, 임대료규제, 금리수준 등)


    고정금리 저당대출 금리분석을 위한 기초



    저당대출 조달비용 주요 요소 : 대출액, 만기일, 이자율, 기간별 지불액


    이자지급액 60,000, 명목이자율 12%, 월복리 일 때 60,000×(0.12/12)= 600 발생비율 : 대출기관이 받게 되는 이자금액 (i/12) 상환율 : 대출기관과 대출자가 협의한 지불액 - 상환액 = 이자지급액 => 대출잔고 동일




    원리금 전액 균등분할 상환




    FACPM(Fully Amortizing, Constant Payment Mortgage Loan) - 월불입액 고정(원금 상환액+ 이자금액) - 원금상환액이 점차 증가, 대출 만기일자에 대출금 완전 상환 - 대출자는 매월 대출잔고의 확정금리 이자 수령 - 월지불액은 저당상수로 산정(상환율 617.17/60,000=0.010286)




    월 기초대출잔고 월 불입액 이자 월 원금상환액 기말대출잔고


    1 60000.00 617.17 600.00 17.17 59982.83


    2 59982.83 617.17 599.83 17.34 59965.49


    3 59965.49 617.17 599.65 17.52 59947.97


    4 59947.97 617.17 599.48 17.69 59930.28


    5 59930.28 617.17 599.30 17.87 59912.42


    6 59912.42 617.17 599.12 18.05 59894.37


    7 59894.37 617.17 598.94 18.23 59876.14


    8 59876.14 617.17 598.76 18.41 59857.74


    9 59857.74 617.17 598.58 18.59 59839.14


    10 59839.14 617.17 598.39 18.78 59820.36


    11 59820.36 617.17 598.20 18.97 59801.40


    12 59801.40 617.17 598.01 19.16 59782.24


    13 59782.24 617.17 597.82 19.35 59762.89


    14 59762.89 617.17 597.63 19.54 59743.35


    15 59743.35 617.17 597.43 19.74 59723.62


    16 59723.62 617.17 597.24 19.93 59703.68 ...


    358 1815.08 617.17 18.15 599.02 1216.06


    359 1216.06 617.17 12.16 605.01 611.05


    360 611.05 617.17 6.11 611.06 0.00




    부분 균등 분할 상환 대출


    액셀에서 제공하는 함수

    - 담보대출, 가치평가, 투자분석 등에 활용할 수 있는 함수들

    - PMT(rate, nper, pv, fv) : 연기준 납입액을 계산

    - PV(rate, nper, pmt, fv) : 현재가치로 계산 - FV(rate, nper, pmt, pv) : 미래가치로 계산

    - rate(n, pmt, pv, fv) : 이자율 계산

    - nper(rate, pmt, pv, fv) : 필요한 연도 계산


     PACPM(Partially Amortizing Constant Payment Mortgage Loan :PACPM)

    - FACPM보다 적은 월 원리금을 지불하고자 하는 경

     - 대출 만기에 대출금액이 남기를 바라는 경우

    60,000, 12%, 30년, 매월 불입액, 잔액 40,000 = 20,000, 12%, 30년 매월 불입액 + 40,000의 월 이자율

    = 40,000*0.01=400.00 => 205.72+400.00 = 605.72 또는 PMT(0.12/12, 360, -60000, 40000) = 605.72


    거치식과 음의 분할 상환 대출



    원금거치 이자만 상환하는 대출(Interest Only :IO)


    - 원금이 상환되지 않으므로 월 지불금은 600원임


    - PMT(0.12/12, 360, -60,000, 60,000) = 600


     대출잔고가 증가하는 음의 분할상환(Negative Amortization)


    - 이자의 일부를 대출잔금으로 전환


    - 잔금이 증가하므로 상환율이 감소


    - PMT(0.12/12, 360, -60,000, 80,000) = 594.28




    상이한 고정금리 대출의 형태


    원금 균등분할 상환(Constant Amortizing Mortgage : CAM)

    - 매월 동일한 원금 분할 상환

    - 이자는 대출잔고에 따라 변동

    60,000, 12%, 30년

    원금 : 60,000/360 = 166.67       이자 : 600에서 점차 감소

    => 매월 불입액 : 766.67에서 매월 1.67씩 감소

    (월 불입액에 월간이자율 만큼 감소)


     역 연금형 담보대출(Reverse Annuity Mortgage, RAMs) - 퇴직 후 주택저당을 통한 월 소득 보충 250,000, 10%, 10년 => PMT(0.1/12, 10*12, 0, -250,000) = 1,220.44 - 역 연금은 대출잔액이 증가 => 3년 후 잔액 =FV(0.1/12, 3*12, -1,220.44, 0) = 50,992.21


    대출에서 인플레이션 효과




    대출자와 차입자에 대한 영향 

    - 대출자의 수입은 변동이 없으나 차입자의 부담 증가(4%->10% or 12%)

    - 명목불입액(Nominal Payments : NP) 

    - 인플레 조정 명목불입액(Nominal Payments Deflated : NPD)

    이월효과 (Tilt Effect) 

    - 후반부 구매력 손실을 보전하기 위해 초반부의 실제 불입액을 늘려주는 것



    점증상환대출(The Graduated Payment Mortgage : GPM) 


    - 인플레로 인한 이월효과를 감소시켜 대출증가 


    - 잔금은 음의 분할상환이 부분적으로 발생 60,000, 30년, 12% 인 경우 월 불입액이 매년 7.5% 상승할 경우



    변동금리 저당대출


     변동금리 저당대출(Adjustable Payment Mortgage : ARM) 

    - 대출자의 금리위험, 인플레이션 위험해결 

    - 채무자에게 위험 전가(초기에는 유리하지만 장기적으로는 위험) 60,000, 10%, 30년 => 월지불액 527 60,000, 12%, 30년, 월지불액 527이면 => PV = 51,190 - 금리위험이 완전히 제거되지는 않음 => 변동주기의 문제


     ARM 주요 용어 

    - 지표금리+ 스프레드 = 합성금리 

    - 조정주기, 미불이자 원금가산 

    - 한도설정(cap) vs 하한설정(Floor )

     ARM 최초 조건설정 

    - 조정주기, 연동지표금리(CD, COFIX), 음의 상환조건 

    - 최초금리, 대출금리, 만기, 마진, 대출할인



    물가연동 금리조정 대출(Price Level Adjusted Mortgage : PLAM) 


    - 대출잔고를 물가와 비교 조정하여 가감 => 월불입액 조정 - 채무자에게 위험 전가(초기에는 유리하지만 장기적으로는 위험) 60,000, 4%, 30년, 매년 CPI 연동 => 월지불액 286, 1년 후 잔고 58,943 인플레이션 6% => 58,943*(1+0.06) = 62,480 => 월불입액(62,480, 29년, 4%)=304


    PLAM의 문제점 - 물가상승 but 주택가격하락 => default risk 상승 


    - 물가상승 vs 차입자 소득 (급격한 인플레) 


    - 물가지수는 과거의 수치(시차발생) => 조정주기의 문제


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